杭州大佬178億兇猛拿地|觀點
記者李惠琳 編輯譚璐
殘酷的房企淘汰賽中，戚金興執掌下的濱江集團一路狂飆。
(資料圖片)
6月份以來，濱江通過競買、并購、土拍方式增加土地儲備，涉及資金將近60億元。
算上前5個月118億元的權益拿地金額，今年以來， 濱江已經花了178億元補倉。
戚金興也成為躍升最快的房企大佬之一。
按今年前5個月的銷售總額801.7億元，濱江在中指研究院的排名中，位列第9位，比一年前上升了7位，為TOP25中座次前進最多的民企。
這遠遠超出戚金興的既定目標——全國銷售排名穩在15名之內。不過，游刃有余的表象之下，他也有自己的焦慮。
兇猛黑馬
最近一個月，戚金興頻繁拿地。
先是6月20日，濱江發出公告，通過杭州產權交易所，以23.25億元間接獲得杭州三個地塊51%的權益。
4天前，濱江通過增資入股的方式，間接增加土地儲備建面8.88萬平方米，涉資8.7億元。
而作為土拍市場常客，濱江在6月9日就以27.77億元價格，競得一地塊。
根據中指研究的統計，今年前5個月， 濱江的權益拿地金額高達118億，全國排名第7位。
樓市行情尚在波動，濱江的拿地動作，似乎有些激進。
在戚金興看來，這是一種戰略選擇。“濱江要努力把握這些機會、時間。”
他是杭州人，1992年在當地創立濱江后，高度聚焦大本營，謹慎擴張，總銷售額中有八成來自杭州市場。
戚金興
到2022年底，濱江的總土儲中，杭州占比達65%，其余分布在浙江省內其他城市，以及廣州、南京、南通、蘇州等一二線城市。
戚金興的經營思路是： 避免舍近求遠。
“城市中心有得拿，就不到外圍拿；杭州有的，盡量少到浙江拿；浙江有的，盡量少到長三角；長三角有的，就盡量不到全國拿。”他如此解釋拿地策略。
一位熟悉濱江的杭州房企人士告訴《21CBR》記者，濱江極致區域深耕的好處在于，管理半徑小，成本更低，同時對杭州當地的營商環境、政府關系都比較熟悉，積累了一定客戶基礎。
中指研究院的數據顯示，2022年濱江在杭州市場占有率居首，為20.8%。去年，其新增項目均位于浙江省，38個位于杭州。
戚金興主打高周轉模式，加快銷售去化。
去年，濱江位于杭州的湖翠里、錦翠金宸府、楓汀云邸等項目，從拿地到首開，僅用 5—6個月。
而“楓映華庭”項目，今年2月21日拿地，57天后就出預售證。
取舍有度
濱江的“黑馬”之姿，早有顯露。
2022年，其以1539億元的銷售額，在全國份額首次突破1%，位列克而瑞行業銷售排名第13位，比上一年提升9位。
去年，濱江的股價持續上漲，從最低的4.4元左右漲至最高的12.96元。戚金興父子在胡潤百富榜單上的 財富達190億元，比上年增加100億，排名提升了506位。
“不是我們猛，而是后退的速度比人家小一點。”戚金興直言，濱江的新增貨值增長快，只是同行“襯托”。
事實上，2022年樓市下行，濱江也難以獨善其身，銷售額同比下降約8%，但對比百強房企同比下降41.3%， 濱江跑贏大市。
戚金興靠的絕非運氣。
兇猛的表象之下，戚金興有自己的投資尺度，要求拿地權益金額不能超過現金流的0.6倍。
濱江的項目多采取合作開發模式，降低資金壓力。2022年新增土地中，濱江的權益占比只有51%，金額為374.1億元，約為全年現金流的54%。
礙于布局的城市地價成本高， 濱江的有息負債增加到535.45億元，較上年末增加了77億元。于戚金興而言，壓力不大。
一來，資金夠用。
2022年，濱江經營現金流凈額增至52.1億元，權益銷售現金回籠約690億元。到2022年底，濱江的賬上現金有243億元，一年內到期的有息負債為146億元。
濱江在國內尚有充裕的融資渠道。同期，公司總授信額度為1183.33億元，同比增長42%。 去年還先后發行5筆債券，規模超45億元。
二來，借的錢不貴。
濱江的有息負債結構簡單，銀行貸款、直接融資占比約8:2，相對便宜，2022年的融資成本只有4.6%。
這受益于戚金興的“取舍”之道。對外融資時，他堅持不碰境外債、商票、ABS等融資工具，也由此避免了風險。
危機常伴
偏安一隅，濱江充分享受了區域深耕的紅利，也暴露了低利潤的弊端。
受杭州限價政策以及高價拿地的影響，2022年,濱江的綜合毛利率為17.5%，為2016年以來最低值，同比下滑7.4個百分點。
濱江集團2017-2022年杭州市場銷售份額占比 數據來源：中指數據CREIS
“所有雞蛋都集中在一兩個籃筐里，如果發生變化，影響就特別大。”
上述房企人士表示，今年杭州市場的區域分化明顯。
臨安、臨平、錢塘、紹興等區域，去化速度和周期變慢，價格下降較快，濱江部分項目面臨去化壓力。
戚金興曾 試圖擴展外省市場，未有明顯改善。
上述房企人士告訴《21CBR》記者，濱江從建筑公司起家，對總包單位的控制和要求比較嚴格，日常合作的僅五六家。
這個模式能嚴格把控品質，放到其他區域，效果很難說。
“濱江向外擴張時，會碰到總包單位體系能不能跟上的問題。”上述人士發現，在上海、深圳等城市，濱江的項目進展沒有那么順利。
抓住低溢價拿地的窗口期大量囤地，有望改變持續下滑的毛利率。濱江投資部測算，杭州第一批項目預計平均凈利潤率8%左右，第二批略有提高。
2022年凈賺了37 億元，同比增長23.6%，是少有保持增長的民企。
2022年戚金興向股東每10股派發紅利2.5元， 合計派發現金7.78億元，達到歷年之最。
天眼查顯示，戚金興個人持有濱江約3.72億股份，約分得9300萬元。
戚金興對員工也頗為慷慨。
去年，他為每位員工發放3-5萬元不等的消費券，按照2021年底1644名在職員工估算，這筆開支高達5000萬元。
2023年，保持穩健仍是頭等大事， 戚金興收緊了投融資指標：
拿地權益金額控制在300億元內，權益有息負債控制在470億元內，融資貸款利率下降至4.5%以內。
對于銷售目標，他沒像往年一樣定下具體數字，改為隨行就市的“浮動指標”——銷售額占國內市場的1%以上。
在戚金興看來，未來5到10年將是濱江最好的時期。
61歲的他，不言退。
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