深度解析，天津地市的復蘇_熱議
2023年已經過半，截至6月30日，天津涉宅土地總供應30宗，供應總建面為308萬㎡；成交25宗，成交總建面為255萬㎡，成交總價為277億元，平均樓板價為10860元/㎡，溢價率為2.73%。
22城中，天津涉宅土地成交總建面排名第6位，成交總金額排名第9位。僅次于杭州、合肥、長沙、成都和寧波，略高于北京、廣州和上海。
從城市站位，從全國成交表現來看，在樓市增長動能持續放緩下，天津仍是房企投資策略聚焦城市。
(相關資料圖)
同比2022上半年，天津涉宅土地成交建筑面積同比上漲372%，成交金額同比上漲634%。去年上半年22城中僅約1/3的城市土拍進度條拉到二批次，天津也只進行了一批次，但同比數據參考意義仍大。
對比22城涉宅土地總成交面積和成交金額，總量分別下降了38%和22%，天津土地市場數據翻了幾番，調控放寬后，天津市場快速回暖。
2023年初，土地交易增添“預供地”環節，“預供地”制度下各城市未成交地塊比率明顯下降，2023上半年天津涉宅僅1宗未成交，溢價達到了2.7%，預期未穩下房企投資更加追求確定性，布局聚焦核心城市優質地塊，因此東孫臺和中北鎮觸頂搖號。
三張圖表結合來看，不吹不擂，除北京外，天津土地市場熱度及房企投資意愿整體高于其他北方城市，在22城中整體表現中等偏好。
土地市場成交數據大幅增長的背后，是房企信心回歸、拿地策略、地塊自身素質等綜合因素合力。
但如果更深度探討，會發現其實并不簡單。
1. 優質地塊加大供應
這兩年，土地市場最明顯的感受是提質縮量。
統計近三年來天津涉宅土地成交量價情況，今年上半年成交地塊樓面價已經達到10860元/㎡，主要是核心地塊增加拉高成交樓面價。
除此之外，天津本次推出的地塊相比其他重點城市，其區位優勢更加明顯，提升房企拿地積極性。天津外環內供地占比達到了57%，多數城市核心區供地占比在15%左右，廣州核心區供地僅1宗。
2. 地塊利潤保障
上半年推出的地塊預留更大房地價差空間，市場有利可得，房企關注度也更高。
比如兩宗觸頂搖號的地塊，河東東孫臺龍湖硯熙臺周邊中交春映海河在售，毛坯小高層產品近期成交均價約35500元/㎡，仍有約16000元/㎡的樓地價差，同時東孫臺地塊容積率低，產品上還有加價空間；
再說正繼的中北鎮地塊，容積率1.4，預計以低密的洋房產品為主，周邊翡翠嘉和洋房產品近期成交均價約27000元/㎡，地塊仍有約15000元/㎡的樓地價差。
而中海中醫藥地塊卻底價摘牌，顯然，比起中心區這個IP，房企更在意后期利潤問題。
3. 小而精地塊增加
現在房企拿地，可以說達到了空前謹慎的高度，不光要算利潤，還要算去化速度。
上半年供應地塊，多數是“小而精”體量不超過10萬㎡或10億內，好操作、開發難度低，成本可控，回報周期短，有能力拿下的房企數量也會相應更多一些。
房企拿地邏輯從此前的跟隨市場，到現在的更傾向于“快銷”模式，開發快、入市快、去化快。
4. 庫存及去化周期壓力下
天津全市新房取證庫存去化周期已經從年初的19個月降至14個月，剔除去化周期超過3年的滯銷項目，有171個項目目前去化可售產品去化周期不超過1年。
上半年推出的地塊所在板塊多數屬于低庫存板塊，比如中北鎮、海教園、瑞景、生態城起步區等等。
5. 房企投資需求旺盛
今年樓市在2月快速回暖，庫存下降，房企普遍缺地，對優質地塊都勢在必得。
上半年共有19家房企投資摘地，投資金額最高三家分別是金茂（59.1億）、中車（33.2億）和中交（32.9億），共8家房企投資超過10億。
中海、龍湖、城投、金地等在土儲充足的情況下，依舊積極拿地。
中交、保利、中鐵建、農墾等企業等多家房企經過近一年新房快速去化，也開始補貨。
除此之外，參與競拍未購得的還有萬科、魯能、華潤、中建等品牌房企。
6. 越不拿地越不好賣
投資房企主要以國央企及實力民企為主，民企受于資金壓力暫停拿地，但并不能解決房企的根本問題，反而會陷入“越不拿地越難賣”的困境。
上半年出現一個明顯的現象，新盤/新產品流速遠遠高于順銷項目，流速甚至優于即將交付盤，新產品也在分流順銷客戶。
去年成交的地塊中有8個項目已經開盤，截至2023年5月，根據克而瑞數據顯示，龍湖青云闕摘地半年后進入尾盤狀態，中海峰境梅江成交額接近土地地價，金地水西印和建投君諾學府銷售額已經達到地價的7-8成。
帶方案摘地是這些開發商快速搶占市場的一種方式，城投藍城·臻品蘭園、城投金鐘8號地實現上午摘地下午釋出規劃，龍湖硯熙臺一個月釋出項目部分規劃，空港綠城新地塊已經釋出產品信息......
對比全國其他熱點城市，天津土地利潤可觀，從價格方面，在津房企可選擇機會更多。在市場筑底期，更是拿出了市區眾多優質地塊來吸引房企促成交，對房企而言，現在確實是個抄底的好時機，優質土地也具備安全性和流速性。
6月30日晚，4宗地塊上架，7月戰鼓已經敲響，下半年土地市場值得期待。
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